お金のおはなし

住宅ローンを組む前に知っておきたい「固定資産税」

こんにちは

住宅を購入される方のほとんどが、住宅ローンを組んでいると思います。(実際私もそうです)

そして住宅ローン借り入れの際、「今の賃貸の家賃と同じぐらいなら、支払いの負担が変わらないはず。」といった考えで、月々の返済額ベースで借り入れ額を検討される方もいると思います。

ところがどっこい、住宅を維持するのにかかる費用は住宅ローンだけではありません!

「固定資産税」も毎年支払いが発生します!

私自身も「えー固定資産税ってそんなに支払うの・・・・」と思ったものです (/ω\)

計算方法は後で記載しますが、まずは住宅購入後に払う固定資産税(都市計画税含む)について概算をお知らせします。

購入価格 面積
土地 2000万 130m²(約40坪)
住宅(木造2階建) 2000万 120m²(36坪)

上記のような条件で住宅(新築)を購入した場合

初年度の固定資産税(+都市計画税)は、約11.5万円。月平均すると9600円。

まあまあな額です。そして2年目以降はというと

1年目 11.5万円 (0.9万円/月)
2年目 11.0万円 (0.9万円/月)
3年目 10.6万円 (0.9万円/月)
4年目 16.1万円 (1.3万円/月)
5年目 15.5万円 (1.3万円/月)

数年は減少していきますが、一度必ず支払額が増えます。しかも結構増えてます・・(そのあとは再び減少していきます)

このように実際の住宅にかかる費用のベースは「住宅ローン返済+固定資産税」である訳です。

上記の場合だと、月々の支出が「住宅ローン+約1万円」となりますね。固定資産税の占める割合多くないですか?

このように固定資産税は住宅ローンの月々の返済額並みに考慮すべき案件だと今では思っています。

それだけに、これから住宅ローンを組む人には是非固定資産税の事を知っておいて欲しいと思います。

そもそも固定資産税とは?いつ支払うの?

ざっくり言うと「土地と住宅を保有している事に対する”税金”」になります。

※本来の意味はもっと広いですが今回は住宅の話をしているのため、この様に説明します。

そのため、保有する「土地」と「住宅」それぞれに税金がかかります。

毎年1月1日時点で保有している「土地」や「住宅」に対して課税されます。

(例えば、先に土地だけ購入した(家は建っていない)状態で、1月1日を迎えると、その年は土地の分だけ課税されます)

※同時に「都市計画税」も支払う事も多いですが、大体同じようなものと捉えておけばOKです。

支払いについてはその時点で下記の2択を選択することが出来ます。

  • 一括での支払い
  • 4回に分けての分割払い

毎年5月ぐらいに額の通知が送られてきて、その時点で支払い方法を決めます。

優遇制度があるけど、そこに注意!

いきなりですが、住宅用の土地と家屋については、税金に優遇があります。
※後で計算で使用するために、先に説明しますが「ふーん」と読み飛ばしてもらって大丈夫です。

優遇制度について

住宅用として土地を使用する場合

区分 小規模住宅地 一般住宅地
固定資産税 1/6 1/3
都市計画税 1/3 2/3

小規模住宅地とは、土地の面積が200m²(約60坪)以下の住宅用の土地の事です。土地の固定資産税の基準となる「土地の価格」に上に記載されている係数を掛けた値が実際に税率と計算する上での土地の価格となります。(これを課税標準額といいます)

以下に課税標準額の算出例を書きます。

例えば「住宅用地の面積」が132m2(40坪)、「土地の価格」が1000万円だった場合

〇固定資産税の課税標準額=1000万 X 1/6≒167万

このように実際の土地の価格からは、大きく減額されます。固定資産税の税率は1.4%のため

〇支払う固定資産税=167万 X 0.014 ≒2.4万円

「住宅用の土地は、土地については税金を安くしておくね」という事です。)建物にも税金がかかりますしね・・・)

新築の家の場合 ※リフォームの場合もありますが今回は割愛

新築の場合は、条件によって3~7年の減税期間があります。なおこちらは、

固定資産税のみで、都市計画税対しての減税はありません。

新築の住宅 新築の”長期優良住宅”
期間 5年 3年 7年 5年
住宅の種類 3階建以上の
耐火・準耐火住宅
それ以外の住宅 3階建以上の
耐火・準耐火住宅
それ以外の住宅
居住割合

居住部分の床面積の割合が1棟全体の 1/2以上
(区分所有家屋の場合は専有部分ごとに判定します。)

床面積 居住部分の床面積が1戸当たり50㎡以上280㎡以下
(戸建て以外の貸家住宅については40㎡以上280㎡以下)
減額率

1/2

減額対象 居住部分の床面積の120m²まで

 

沢山記載してますが、まとめるとこんな感じです。

  • 床面積120m²まで固定資産税は半額
  • はみ出た部分は減額しません
  • 期間は住宅の種類によって、3年 or 5年 or 7年
  • 減額対象は固定資産税のみ(都市計画税は減額無し)

土地と同様に計算例を記載しておきます。

「住宅の面積」が150m²、「住宅費」(実際の購入価格とは異なる)が1000万の場合、住宅の固定資産税の課税標準額は下記の様に計算できます。

〇固定資産税の課税標準額=1000万 x[(120/150) X 1/2 +(30/150) X1 ] = 600万
 ※本来は、原点補正率を掛けますがここでは省略しています

〇土地の固定資産税=600万 x 0.014 =8.4万円

一時的な優遇がある

計算式とか色々書きましたが、重要なのはそこではありません。伝えたいことは上記の住宅の優遇(新築の家の場合)は、限定的であるという事です。

  • 土地の優遇制度・・・ずっと続く
  • 住宅の優遇制度・・・3年 or 5年 or 7年

すなわち、住宅の優遇制度が完了した次の年には、必ず固定資産税の支払額が上がってしまうという事です。(冒頭に述べた事と同じことです)

我が家の場合は、大体1.2倍ぐらいに増えていました。ものすごく増えることは無いとは思いますが、気にしておいた方が良い内容です。

実は計算できます固定資産税(概算レベル)

上述した内容から固定資産税は「土地と住宅の価値が分からないと計算できない」ことが分かります。ですが、概算レベルであれば自分でも計算することが出来ます。

その際のおおよその土地および住宅の課税標準額は下記値を使用してみて下さい。

  • 土地の課税標準額=土地の購入価格 x 0.7
  • 住宅の課税標準額=住宅の購入価格 x 0.7 x 減点補正率
    (減点補正率:経年による価値の減少を表す変数)

減点補正率については、各自治体のHPを確認されると良いと思います。

名古屋市法務局 平成30年度新築建物課税標準価格認定基準

上記の課税標準額を算出したら、後は途中で記載した計算式に当てはめるだけです。ちなみに固定資産税と都市計画税の税率はそれぞれ下記の様になっています。

  • 固定資産税:1.4%
  • 都市計画税:0.3%

:住宅ローンを組む前に知っておきたい「固定資産税」

住宅を購入すると必ず発生する「固定資産税」。

  • 住宅ローンの返済額と比較してみても、無視できない額
  • 建物の税制優遇はあるが一時的。(数年後一度支払額がUP)
  • 住宅を保有する限り一生続いていく支払い

住宅ローンを組むときには、是非知っておいて欲しい案件です。

支払い能力100%の返済額の住宅ローンを借り入れて、家に住み始めた後に

「固定資産税払う余裕ない!」なんて事のないように・・・

 

ではまた。

ABOUT ME
じぇんつー
名古屋市在住の30代サラリーマン主夫。 日々のあれこれや、我が家の家事事情などを徒然なるままに書いています。